[tomtat]Hiện nay, sản phẩm được quan tâm nhiều nhất tại thị trường bất động sản ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM chủ yếu xoay quanh phân khúc chung cư thương mại và nhà đất thổ cư. Cùng với bề dày kinh nghiệm và hiểu biết gia tăng, không còn chuyện các “thượng đế” có nhu cầu thực lao vào “canh bạc” góp vốn – chờ tiến độ thi công. [...][/tomtat]
[tintuc]Nếu Bạn Không Nắm Bắt Được Một Số Quy Luật Vận Động Của Thị Trường Bất Động Sản, Việc “Tiền Mất Tật Mang” Không Phải Là Chuyện Hiếm.


Hiện nay, sản phẩm được quan tâm nhiều nhất tại thị trường bất động sản ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM chủ yếu xoay quanh phân khúc chung cư thương mại và nhà đất thổ cư. Cùng với bề dày kinh nghiệm và hiểu biết gia tăng, không còn chuyện các “thượng đế” có nhu cầu thực lao vào “canh bạc” góp vốn – chờ tiến độ thi công. Thay vào đó, người mua (để ở hoặc đầu tư chuyên nghiệp) có xu hướng tin dùng các bất động sản đã có chứng nhận sở hữu, hoặc chí ít cũng phải có hợp đồng mua bán (đối với dự án).
Để tránh rủi ro, hãy lưu ý điều này khi mua bất động sản
Kiểm tra giấy tờ cẩn thận là bước người mua cần phải làm trước khi mua bất động sản (Ảnh minh họa)
Tuy vậy, tất cả các giao dịch đều ẩn chứa những rủi ro nhất định. Vì thế, trước khi móc hầu bao, người mua cần phải cân nhắc thật kỹ các vấn đề sau:

Trước hết, người mua phải tự kiểm tra bộ hồ sơ sản phẩm được cung cấp từ bên bán. Trong đó, một thủ tục không thể bỏ qua là phải xem bản chính sổ đỏ hoặc hợp đồng mua bán (HĐMB) căn hộ để xác định dấu vết tẩy xóa, rách nát chắp vá, rồi các loại giấy tờ đi kèm khác (nếu có) như thế chấp, vay nợ...

Tiếp đến là công đoạn kiểm tra chéo thông qua các cơ quan chức năng, cụ thể: đề nghị bên bán cung cấp bản photo sổ đỏ hoặc HĐMB căn hộ hoặc ảnh chụp của các tài liệu nêu trên. Đối với nhà đất thổ cư, người mua có thể trực tiếp tới cơ quan cấp chứng nhận sở hữu (sổ đỏ) để kiểm tra thông tin gốc. Tương tự, việc kiểm tra tính xác thực của HĐMB (đứng tên chủ cũ) phải được đảm bảo thông qua chủ đầu tư.

Ngoài ra, người mua cần tìm hiểu tình hình dân trí, an ninh, đồ án quy hoạch... tại địa bàn có bất động sản giao dịch. Có thể tìm hiểu trực tiếp tại cơ quan lãnh đạo sở tại (phường/xã) hoặc dò la khai thác người dân tại địa phương quanh khu vực bất động sản mà mình đang có ý định mua.

Bên cạnh đó, người mua cần quan tâm đến vấn đề đặt cọc trước khi giao dịch chính thức. Thông thường, tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá trị mua bán. Tuy nhiên, cần lưu ý, hợp đồng đặt cọc phải nêu đầy đủ chi tiết thống nhất như: nhân thân của cả hai bên, thời gian và địa điểm đặt cọc, bất động sản mua bán và đặc điểm, giá trị mua bán, tiền đặt cọc và cách thức thanh toán, xác định bên chịu thuế phí và lệ phí, xử lý tiền đặt cọc…

Cuối cùng là bước công chứng HĐMB (sau khi ký tại phòng công chứng), nội dung trong hợp đồng sẽ được các công chứng viên hỗ trợ. Tuy nhiên, việc khai rõ nội dung về thuế thu nhập cá nhân, phí và lệ phí và đi nộp thay, giá trị mua bán... sẽ giúp người mua hạn chế thấp nhất các phát sinh ngoài ý muốn.

Bài học “vỡ lòng” khi chọn mua bất động sản

Đầu tư bất động sản quan trọng nhất là chọn vị trí có tiềm năng sinh lời trong tương lai. Hãy luôn chú ý đến những bất động sản có vị trí tốt, gắn liền với hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tốt.

Các chuyên gia cho rằng, vị trí bất động sản có tính thanh khoản tốt nhất thường không cách khu vực đô thị không quá 10km vì trong khoảng cách này khả năng tìm kiếm được người mua nhà ở thực cao hơn.

Khi đầu tư bất động sản, cần tìm hiểu kỹ và nắm bắt rõ giá thị trường để tránh mua “hớ”. Đồng thời, phải xác định rõ nên đầu tư bao nhiêu, trong trường hợp vay thì vay bao nhiêu là an toàn? Thông thường, nếu có dòng tiền nhàn rỗi thì việc đầu tư sẽ khá nhẹ nhàng. Tuy nhiên, nếu có cơ hội cũng có thể “liều” bằng cách vay vốn. Tuy nhiên, bạn cần tính toán thật cẩn thận khả năng trả nợ trong trường hợp đi vay để khoản vay không gây áp lực lên cuộc sống. Tỷ lệ đi vay tốt nhất không nên quá 50% giá trị bất động sản.

Ngoài ra, pháp lý là yếu tố rất quan trọng, vì thế người mua cần kiểm tra kỹ là sổ đỏ có hợp lệ hay không (có thể tham khảo thông tin từ cơ quan địa chính để xác nhận vấn đề này), mảnh đất hay ngôi nhà có đang trong tình trạng tranh chấp hay không, có bị rơi vào diện quy hoạch hay không, có nợ thuế hay không…

Hãy cố gắng tránh những thỏa thuận miệng, những lời hứa hẹn khi giao dịch. Tất cả nên cụ thể hóa bằng văn bản và có chữ ký hợp pháp để tránh rủi ro. 
[/tintuc]

Nhận xét

[tintuc]
Không Ít Nhà Đầu Tư Còn Non Kinh Nghiệm Và Các Khách Hàng Vẫn Liên Tục Vấp Phải Vô Số Vấn Đề Pháp Lý Như Thủ Tục, Thuế Phí… Phát Sinh Khi Thực Hiện Giao Dịch Bất Động Sản (Mua Bán, Tặng Cho, Sang Tên…).


Những rủi ro pháp lý khi mua nhà dự án
Để tránh "tiền mất tật mang", người mua nhà phải tìm hiểu rõ tính pháp lý của dự án (Ảnh minh họa)

Có một thực tế rằng khi mua nhà dự án, những lời giới thiệu về dự án, khả năng tìm hiểu dự án hoặc thông tin về dự án mà người mua nắm được chủ yếu chỉ xoay quanh sự cung cấp từ đơn vị môi giới, trung gian hoặc là bộ phận kinh doanh của dự án đó. Mà đa phần những thông tin đó chỉ chứa đựng được phần nổi của dự án, tức là những điều thuận lợi như vị trí mặt bằng, tiện ích khi sử dụng... Khách hàng sẽ dễ bị cuốn vào các lời giới thiệu mà bỏ qua tính pháp lý đầy đủ của một dự án nhà ở.
Điều này thấy rõ trong các trường hợp mua nhà, chỉ biết nhiều về giá, vị trí, dịch vụ mà không biết được về quyền sử dụng đất, các giấy phép đầu tư đã được phê duyệt. Nhà đầu tư không cung cấp vấn đề này, và người mua nhà cũng không hỏi hoặc không có điều kiện tiếp cận.

Nhiều trường hợp triển khai dự án nhưng chưa chuyển quyền sử dụng đất, chưa xin cấp phép xây dựng dẫn đến đình trệ về sau. Vấn đề về tính pháp lý của dự án còn liên quan đến các nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với nhà nước, thiết kế căn hộ thuộc dự án...

Người mua nhà dự án cần phải nghiên cứu kỹ về thỏa thuận giá cả và các dịch vụ kèm theo như sân chơi, công viên, hầm giữ xe, an ninh, vệ sinh.... Rủi ro này thường gây nhiều tranh cãi do hợp đồng quy định không cụ thể về quyền nghĩa vụ của các bên.

Ngoài ra, thời hạn bàn giao nhà dự án không thường rõ ràng khiến người mua chịu thiệt. Thực tế, không nhiều các dự án hoàn tất việc giao nhà cho khách hàng theo đúng thỏa thuận. Rất nhiều rủi ro xảy ra do người mua không biết rõ về tính pháp lý của dự án, chưa được ngân hàng bảo lãnh hoặc năng lực của nhà thầu yếu kém dẫn đến chậm trễ, vi phạm nghĩa vụ bảo lãnh.

Chia sẻ về việc ngân hàng phát hành bảo lãnh cho người mua và thuê nhà hình thành trong tương lai, chuyên gia tài chính, ngân hàng TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, người mua nhà ở Việt Nam thường an tâm về chủ đầu tư. Bản thân người mua không quan tâm, không đòi hỏi quyền lợi thì nhà đầu tư cũng không nhắc đến, bỏ qua vấn đề bảo lãnh.

Theo TS. Hiếu, tại Mỹ không có việc bảo lãnh bất động sản hình thành trong tương lai, người tiêu dùng tại Việt Nam đang bị lợi dụng vì có những trường hợp “tiền mất tật mang” do năng lực yếu của chủ đầu tư dẫn đến tiền mất tật mang khi nhà đầu tư vỡ nợ, không triển khai, thiệt hại cho người tiêu dùng.

Tại Mỹ, thị trường bất động sản rất khác Việt Nam, chủ đầu tư ở đó không được phép ra ngoài kêu gọi người dân đóng góp vào. Và chủ đầu tư chỉ được vay ngân hàng rồi xây dựng rồi sau khi hoàn thành, khách hàng chỉ việc đến mua. Nếu người tiêu dùng muốn mua từ khi chưa hình thành, chủ đầu tư phải đưa số tiền đó vào một “kho” riêng. Đến khi dự án xây xong, chủ đầu tư mới được lấy tiền đó mang trả ngân hàng, vị chuyên gia này chia sẻ.

Thiếu sót trong bảo lãnh bất động sản tại Việt Nam là việc bảo lãnh chỉ bảo lãnh duy nhất một vấn đề là bắt buộc chủ đầu tư phải giao nhà đúng tiến độ mà không bảo lãnh vấn đề khác, trong đó có chất lượng công trình. Để mua nhà, người mua cần quan tâm đến các vấn đề liên quan đến những dự án đã có bảo lãnh và chủ đầu tư phải thông báo đến khác hàng về việc ngân hàng bảo lãnh dự án. Khách hàng phải xem lại việc mua những căn nhà hình thành trong tương lai nếu như chủ đầu tư không cung cấp giấy tờ bảo lãnh dự án, TS. Hiếu lưu ý.

Theo VOV
[/tintuc]

Nhận xét

[tintuc]Kiểm Tra Kỹ Tính Pháp Lý Của Dự Án, Rà Soát Từng Điều Khoản Trước Khi Đặt Bút Ký Hợp Đồng, Cam Kết Chất Lượng Bàn Giao Nhà Của Chủ Đầu Tư, Giá Các Dịch Vụ Khi Đưa Vào Sử Dụng… Là Những Điều Khách Hàng Mua Nhà Dự Án Cần Quan Tâm.


Những rủi ro cần biết trước khi đặt bút ký hợp đồng mua nhà đất
Tại Hội thảo “Xu hướng chọn mua BĐS năm 2017” diễn ra mới đây tại TP.HCM, Luật sư Nguyễn Kiều Hưng – Giám đốc hãng Luật Giải Phóng đã chia sẻ những vấn đề pháp lý mà người mua nhà dự án có thể gặp phải. Luật sư Hưng cho hay, thực tế cho thấy tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư là câu chuyện muôn thuở. Do vậy, người mua nhà cần tìm hiểu kỹ các vấn đề pháp lý dự án cũng như cam kết rõ ràng với chủ đầu tư để tránh gặp phải những rủi ro về sau.

Theo Luật sư Nguyễn Kiều Hưng, những rủi ro pháp lý mà người mua nhà dự án có thể gặp phải có thể gói gọn những nội dung sau:

Không kiểm tra kỹ tính pháp lý của dự án

Thực tế khi mua nhà dự án hiện nay khách hàng chủ yếu nắm bắt thông tin về dự án từ đơn vị môi giới hoặc bộ phận kinh doanh của chủ đầu tư. Phần lớn đó là những thông tin có lợi cho dự án, thậm chí còn được “thổi phồng”. Người mua dễ bị sa vào những thông tin phần nổi này mà xem nhẹ tính pháp lý của dự án.

Nhiều khách hàng mua nhà chỉ quan tâm giá bán, vị trí và tiện ích của dự án mà không lưu ý đến quyền sử dụng đất, các giấy phép của chủ đầu tư. Theo quy định của Luật đầu tư và Luật kinh doanh BĐS, chủ đầu tư phải có nghĩa vụ hoàn tất các vấn đề pháp lý về quyền sử dụng đất dự án đầu tư, nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư trước khi bán ra thị trường.

Người mua nhà có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp toàn bộ thông tin về dự án một cách chính xác và đầy đủ. Do vậy trước khi quyết định mua, khách hàng cần cẩn trọng rà soát tính pháp lý của dự án bên cạnh các yếu tố giá cả, vị trí, tiện ích, dịch vụ…

Những “kẽ hở” trong hợp đồng

Thông thường chủ đầu tư dự án là bên soạn thảo hợp đồng mua bán, những kẽ hở trong hợp đồng là “thủ phạm” gây ra những tranh chấp về sau, không loại trừ chuyện chủ đầu tư cố tình tạo ra các kẽ hở để giảm rủi ro cho mình. Nhiều hợp đồng soạn thảo không đúng các quy định về hình thức hoặc nội dung theo Bộ luật dân sự hiện hành, theo Luật kinh doanh bất động sản, theo các văn bản hướng dẫn khác có liên quan…

Với chủ đầu tư, nên soạn thảo các hợp đồng theo hướng cân bằng về lợi ích giữa người mua nhà và chủ đầu tư. Có nghĩa vụ giải thích hợp đồng hoặc liên hệ với bên thứ ba độc lập về pháp lý để giải thích hợp đồng cặn kẽ đến người mua. Đảm bảo việc đọc, hiểu hợp đồng phải được thực hiện trước khi ký kết.

Còn với người mua nhà, cần có sự tìm hiểu những kiến thức pháp luật cần thiết liên quan đến mua nhà dự án. Có thể tự thực hiện theo các kênh thông tin truyền thông hoặc liên hệ với các đơn vị cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý để kiểm tra, xem xét về hợp đồng, thỏa thuận mua bán trước khi đặt bút ký kết.

Trong trường hợp người mua không thương lượng được về hợp đồng để chỉnh sửa phù hợp thì nên có sự cân nhắc nên tiếp tục ký hợp đồng hay không chứ không thể nhún nhường trước chủ đầu tư một cách dễ dàng. Để thực hiện yêu cầu đó, người mua nhà có thể đưa ra các yêu cầu độc lập và nhà đầu có có nghĩa vụ xem xét và đáp ứng các yêu cầu minh bạch thông tin nêu trên.



Cam kết “mập mờ” của chủ đầu tư

Theo Luật sư Nguyễn Kiều Hưng, một trong những cam kết “mập mờ” của chủ đầu tư có thể gây ra rủi ro cho khách hàng đó là thời hạn bàn giao nhà không rõ ràng.

Thực tế có rất ít dự án bàn giao nhà đúng thời hạn, đúng thoả thuận ban đầu cho người mua. Về góc độ pháp lý, trách nhiệm bàn giao nhà theo đúng thời hạn là một quy định được thể hiện trong Luật kinh doanh BĐS và tiến độ đầu tư, thực hiện các dự án theo phê duyệt thì cần được tuân thủ như một nghĩa vụ của chủ đầu tư trong Luật đầu tư 2014.

Thường chủ đầu tư giải thích cho việc chậm bàn giao nhà, chậm thực hiện các thủ tục pháp lý khác như cấp Giấy Chứng nhận quyền sở hữu nhà… là do yếu tố khách quan để giảm nhẹ trách nhiệm. Trong các hợp đồng mua bán, chủ đầu tư dự án luôn đưa vào các điều khoản loại trừ trách nhiệm vì lý do khách quan hoặc bất khả kháng.

Khi chậm bàn giao nhà, một số chủ đầu tư đưa ra các khoản gọi là hỗ trợ thay vì bồi thường để đảm bảo tránh kiện tụng hoặc tranh chấp về vấn đề liên quan đến thời hạn. Như vậy phần lớn người bị thiệt hại vẫn là người mua. Do vậy, người mua cần đọc kỹ hợp đồng, quy định về trách nhiệm một cách cụ thể và chi tiết. Riêng chủ đầu tư phải có nghĩa vụ tích cực trong việc thương lượng, bồi thường khi chậm bàn giao chứ không để tình trạng chờ khiếu kiện từ người mua rồi mới tìm cách đối phó và khắc phục.

Giá dịch vụ còn chung chung

Luật sư Nguyễn Kiều Hưng cho rằng quy định về giá dịch vụ, tiện ích khác ở dự án như sân chơi, công viên, hầm giữ xe... của người mua trong hợp đồng hiện nay là chưa rõ ràng. Dù luật đã có nhưng không ít chủ đầu tư vẫn tím cách “móc túi” người mua nhà từ việc khai thác các khoản phí này. Rủi ro này thường gây nhiều tranh cãi do hợp đồng quy định không cụ thể về quyền nghĩa vụ của các bên, nhất là khi người mua thiếu hiểu biết pháp lý, chưa xem xét tới yếu tố giá cả dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư.

Chủ đầu tư thường lợi dụng vấn đề pháp luật không chi tiết về vấn đề này để đặt ra các rào cản liên quan đến áp đặt giá dịch vụ một cách bất hợp lý đối với cư dân ngay tại hợp đồng mà người mua không thể nắm được vào thời điểm ký kết.

Do vậy, khi các tranh chấp xảy ra, cơ quan nhà nước phải có những động thái tư vấn, định hướng và điều chỉnh hành vi của các bên một cách phù hợp. Phải thực hiện nguyên tắc minh bạch, công khai trong thủ tục hành chính. Các khoản phí, chi phí khác ngoài tiền mua nhà phải được ghi và thỏa thuận trong hợp đồng hoặc phụ lục một cách chi tiết ngay từ thời điểm ban đầu.

Dự án chưa có ngân hàng bảo lãnh

Theo Luật sư Nguyễn Kiều Hưng, khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS 2014 có quy định “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.

Nhiều rủi ro xảy ra do người mua không biết rõ về tính pháp lý của dự án, chưa được ngân hàng bảo lãnh hoặc năng lực của nhà thầu yếu kém dẫn đến chậm trễ, vi phạm nghĩa vụ bảo lãnh. Căn cứ theo quy định hiện hành, những hợp đồng khi chưa đủ điều kiện tiến hành giao dịch thì sau này sẽ là hợp đồng vô hiệu. Khi chủ đầu tư không thể hoàn thiện được dự án thì người mua nhà sẽ rất khó đòi lại tiền.

Luật sư Nguyễn Kiều Hưng cho hay, theo quy định tại Khoản 2 Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS 2014, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua. Từ đó, khách hàng có thể yêu cầu chủ đầu tư thông báo về việc bảo lãnh được thực hiện như thế nào? các vấn đề pháp lý về dự án hiện tại ra sao?[/tintuc]

Nhận xét

0924631229